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建築法規

近隣の環境に調和した住まいづくりのためには、建築について守らなければならないルールがあります。これによって建てられる家のおおよその大きさが決まるので、基本的な建築法規を知っておきましょう。

建ぺい率:建築面積の上限を決める


建ぺい率60%の場合

敷地面積に対する建築面積(建物を真上から見たときの投影面積)の割合を建ぺい率といい、日照や通風、防災などの見地から、用途地域ごとに数値が定められています。建ぺい率が高いほど敷地いっぱいに建物を建てることができ、低いほど敷地に空きスペースを多く設けなければなりません。

容積率:延べ床面積の上限を決める


容積率200%の場合

容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積(各階の床面積の合計)の割合です。建ぺい率と同様に、用途地域ごとに定められています。容積率が高いほど、大きくて広い建物が建築できます。ただし、前面道路の幅員によって、実際の容積率が低くなり、延べ床面積も小さくなるケースがあります。

用途地域によって建てられる家の用途が変わる

都市計画法によって定められている地域地区のひとつに、用途地域があります。用途地域は、建築可能な建物の用途や規模に深くかかわります。同じような用途の建物を地域に集約して環境保全を図ることを目的に、12の地域に分けられています。注意したいのは、たとえば第一種低層住居地域の場合、容積率に制限があるというデメリットばかりに目を向けないこと。これは取りも直さず、周りも低層住宅ばかりで日照が遮られることもなく風通しが良いうえ、広い庭が設けられるというメリットもあるということです。用途地域の確認とともに、長・短所の両方を見るようにしましょう。

用途地域

用途地域 周辺環境の目安 容積率(%) 建ぺい率
住居系 第一種低層住居専用地域 店舗併用住宅や小中学校はあるが、低層住宅中心の静か環境 50,60,80,100,150,200 30,40,50,60
第二種低層住居専用地域 上記のほか、150m²以内のコンビニエンスストアなどが可。静かな住環境
第一種中高層住居専用地域 マンション中心で、病院、大学、500m²までの店舗も 100,150,200,300
第二種中高層住居専用地域 上記の店舗などが1500m²以下なら建設可
第一種住居地域 住宅のほか、ホテル、ボウリング場なども可。人通りが 200,300,400 60
第二種住居地域 上記のほか、パチンコ店、カラオケボックスなどの娯楽施設も可能
準住居地域 大きな道路沿いなどが対象。自動車ショールームなどが住居と共存
商業系 隣商業地域 店舗、事務所が中心。一定規模(客席200㎡未満)の劇場も可。住宅も建設可 80
商業地域 銀行、映画館、飲食店、デパート、オフィスなどの業務の利便の増進を図る地域。住宅や小規模の工場も 200,300,400,500,600,
700,800,900,1000
工業系 準工業地域 環境の悪化をもたらすおそれのない工場が中心のエリア。住宅も建設可 200,300,400 60
工業地域 住宅は建つが、学校や病院が不可になる地域。工場が立地するエリア
工業専用地域 工場の専用地域なので住宅やマンションは建設不可 30,40,50,60

建物の高さの上限を制限する道路斜線制限など

敷地前面の道路の日照や通風などを確保するために、建物の高さを制限するのが道路斜線制限です。敷地が接している道路の反対側の境界線から、一定の角度で引いた斜線の内側が家を建てられる高さの上限です。
また、北側の隣家などの日照や通風を確保するための北側斜線制限ほか、絶対高さの制限などいくつかの制限が設けられている地域もあります。
いずれの制限も、用途地域によって異なります。

防火地域と準防火地域

都市計画法では、市街地における火災の延焼を防止するために「防火地域」「準防火地域」を定めています。防火地域では、3階以上または延床面積が100㎡を超える建築物は耐火建築物、その他は耐火建築物か準耐火建築物としなければなりません。準防火地域では4階以上の建築物は耐火建築物、3階以下の建築物は規模により耐火建築物・準耐火建築・防火構造のいずれかにしなければなりません。


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