フラット35の疑問を解消!全て答えます!

民間の住宅ローンには、銀行や信用金庫など金融機関などが扱うものと、独立行政法人 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が、

民間金融機関と共同で融資を行う「フラット35」があります。 この2つは何が違うのでしょうか?

フラット35とはそもそも何でしょう?

ローンの元手となる資金源の違いです。民間金融機関の住宅ローンの原資は顧客の預金です。
一方で「フラット35」では、民間金融機関が販売窓口となり、民間金融機関が個人に融資をします。
その後、民間金融機関は、債権(ローンの支払いを求める権利)を住宅金融支援機構に譲渡します。
住宅金融支援機構が金融機関から買いとった債権を、投資家に「機構債」として販売し、
投資家は代金を住宅金融支援機構に支払う仕組みになっています。
借り入れ側からすると、資金源の違いは借り入れの可能性の有無には影響を及ぼしません。
ただ、民間金融機関で借り入れができない場合でも、「フラット
35」では、明示されている条件を満たせば、借りられることがほとんどです。

フラット35のよくある質問とその答え

〇フラット35の申込みはどこでするのか

「フラット35」を借りる際には、民間の金融機関が申込みの窓口になります。
ただ、金融機関は自社の住宅ローンも扱っていることも多く、「フラット35」と合わせて二つのローンを手がけている事例が多くなっています。
どの金融機関が「フラット35」を扱っているかは、以下のページで調べることができます。

【フラット35】取扱金融機関を探す

フラット35のメリットは?

以下のメリットがあります。
(1)保証料が不要
(2)繰り上げ返済時などの手数料が不要
(3)ローン終了まで返済額が変わらない
(4)年収が少ない人でも借り入れが可能
(5)団体信用生命保険へ加入が義務付けられていない

(1)保証料が不要
住宅ローンを借りる際には、一般的にローン保証料が必要です。
住宅ローンが返済できなくなった際に、借り入れた人に代わって金融機関にローンを払ってくれるのが保証会社です。保証人と同じ意味です。
保証会社に保証してもらうために支払う費用が「保証料」です。
借入金額によって、一般的に保証料は異なります。
金利に上乗せされたり、一括前払いや分割払いなどがあったりするなど、支払い方法も金融機関によっても違いがあります。
もちろん、ローンが払えなくなったからといって保証会社がローンを肩代わりしてくれるわけではありません。
保証会社は、あくまでも立て替えて払ってくれるだけに過ぎません。立て替えてもらった分は、保証会社に返済しなければなりません。

(2)ローン返済後の繰り上げ返済や返済見直しの手数料が不要
ローンの返済が始まると利息を減らしたり、返済期間を短縮したりするために、「繰り上げ返済」をすることがあるでしょう。
民間ローンでは繰り上げ返済の際に手数料を取るところがあります。
ボーナスのたびに繰り上げ返済をしていると、総返済額が減ったとしても、手数料の合計額が結構かかってしまうということがありえます。
また、繰り上げ返済以外にも返済計画を見直す可能性もありえます。
「子どもの進学で支出がかさむから毎月の返済額を減らしたい」「ボーナスの金額が不透明になってきたからボーナス払いを減らして毎月の返済額を増やしたい」などのケースがあります。
こういったときに返済額を変更する際に手数料を取る金融機関はあります。それに対して「フラット35」では手数料不要です。

(3)ローン終了まで返済額が変わらない
「フラット35」は毎月の返済額がローン終了までずっと変わらない「全期間固定金利」です。
(「フラット35S」など一部、質の高い住宅に対して借り入れ当初に金利引き下げがあるタイプを除く)。
住宅ローンは長期に返済をしていくものですから、返済額が一定なのは家計の支出を長期で見渡せるので助かるでしょう。

(4)年収が少ない人でも借り入れが可能
「フラット35」では、最低年収要件は定められていません。年収が低くても審査に通れば借り入れが可能です。
ただしすべての借り入れ(※1)に関して、年収に占める年間の合計返済額の割合(総返済負担率)が決まっています。
・年収が400万円未満、30%以下
・年収が400万円以上、35%以下  というのが決まりです。
※1「フラット35」の借り入れに加え、「フラット35」以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、
カードローン(クレジットカードによるキャッシング、商品の分割払いやリボ払いによる購入を含む)、
たとえば夫婦でローンを組む収入合算者がいる場合は、相手の分を含む。また、賃貸予定または賃貸中の住宅にかかわる借入金も含む。 

詳細は以下のページを御覧ください。
フラット35ご利用条件

(5)団体信用生命保険へ加入が義務付けられていない
民間金融機関で住宅ローンを借りる場合、通常は「団体信用生命保険」への加入が義務づけられています。
団体信用生命保険とは、ローン返済をしている人が死亡したり働けないような障害を負った場合の保険です。
この保険をかけておくことで、万が一の場合でも金融機関は保険金から融資を回収できるのです。
大黒柱の死亡や高度障害などによって、ローンが返済できなくなり、残った家族が住まいを失うリスクを負わなくて済みます。
民間金融機関では団体信用生命保険の保険料は、金利に含まれていたり上乗せされたりしています。
民間金融機関の住宅ローンの団体信用生命保険に加入する際には、健康状態の告知があります。
持病があっても加入できることもありますが、病気の状態によっては、団体信用生命保険に加入できない場合があります。

「フラット35」も原則として借り入れ時に団体信用生命保険に加入します。(新機構団体信用生命保険)
しかし、加入は義務ではありません。加入しない場合は、金利が借り入れ金利から0.2%安くなります。
しかし、団体信用生命保険に入らないなら、いざというときのローン返済の手当はしておきたいものです。
死亡するとローンがすべて返済できる保険を準備している、遠くない将来に相続でまとまった資金を得られるなどの目算は必要です。

年収に対してどれくらい借りられるのか

年収が400万円未満では30%以下。年収が400万円以上では35%以下となります。
年収400万円の場合、上記のように年間返済額の割合の上限は35%になっています。
以下のページでシミュレーションできるので、やってみましょう。
年収から借入可能額を計算
※20233月資金受取分の新機構団信付きの「フラット35」で借り入れた場合。
借入期間35年、融資額9割以下で金利1.960%、ボーナス払いなし、他の借入金なし、
元利均等返済(元金と利息を合わせた毎月返済額は一定で、返済が進むに従い、返済金額に占める利息の割合が減少し元金が増えていく返済方法)
・借入れ可能額は、3,543万円
3,543万円を借り入れた場合、
・毎月返済額は、約11.6万円
・返済総額は、約4898.8万円
このような結果になりました。

今の家賃を元にして考えるのであれば、毎月返済額からシミュレーションできます。以下のページでトライしてみましょう。
毎月の返済額から借入可能金額を計算

フラット35は頭金がなくても借りられるのか

「フラット35」は、頭金ゼロでも借りられます。
ただし、頭金がないと「返済していく能力があるのか」を疑問視されるため頭金の有無で金利は以下のように違ってきます。
たとえば、新機構団信付きの「フラット35」の2023年3月の金利は以下の通りとなっています。
・借入期間:21年以上35年以下
・融資率(頭金)9割以下で、最も多い金利は年1.960
・融資率(頭金)9割超だと、最も多い金利は年2.220

フラット35で頭金が用意できない場合の方法は

頭金があり、借入額が少ないほど、総返済額は少なくすみます。
また、頭金が用意できている人は、金融機関からみても「計画的に資金を貯められ、返済不能に陥る可能性は低い」と判断されます。
住宅購入を思い立ったら、毎月少しずつ貯蓄したり、親からの住宅資金援助を受けたりする方法を考えましょう。

しかし低金利の今、頭金がないにもかかわらず家を買いたいと思うことはあるでしょう。このようなときはどうすればいいのでしょうか。
頭金なしで9割以上の借り入れはできますが、先に述べたように、高金利になります。
ここで、金融機関のなかには、不足する1割分を別の融資として借り入れるプランを扱っているところがあるので、それを検討してみましょう。
たとえば、住宅ローン専門金融機関のアルヒが扱う住宅ローン。アルヒは「フラット35」を扱う国内最大手の住宅ローン専門金融機関です。
アルヒには物件価格の9割を「ARUHI フラット35」として借り入れ、残りの1割を「ARUHI フラットα」を組み合わせて、全額を借り入れることができるローンがあります。
引用:ARUHI住宅ローン

残りの1割は、変動金利()のローンが多いため、総返済額には不確実性がありますが、金利が大きく変化をしなければ、全額をフラット35で借りるよりも総返済額が少なくなる可能性があります。
借入期間中の金利が情勢に応じて変わる。「短期プライムレート」(金融機関が取引先に貸し出す最優遇金利)という相場に連動。実際の返済額は5年ごとに見直される。
このほか、「フラット35」を取り扱う民間金融機関は、自行で住宅ローンを販売していることが多いものです。
この場合、ローンの一部を「フラット35」で借りて、残りの分をその金融機関独自のローンを借りるという方法があります。
この場合、「フラット35」の借入額は9割でなくても構いません。
ただ、その金融機関独自の住宅ローンを借りる場合、その金融機関が行う審査に通る必要があります。

 フラット35の金利は

2023年3月の金利を以下に示しました。

引用:フラット35金利情報

フラット35の場合、ローン金利は申し込み時に決まります。
民間金融機関の金利は、住まいを購入して鍵の引き渡しを受ける融資の実行時です。
申し込み時に金利が決まるのは、早めに返済額が確定するので安心材料になるでしょう。
先ほども述べたように、団体信用生命保険に加入しない場合は、提示された金利よりも低くなります。

フラット35は取り扱い金融機関によって金利は変わるのか

金利は金融機関ごとに異なっています。20233月の金利は上記に示していますが、最も多いのは1.960%、高い場合は3.270%と大きな違いがあります。(9割以下)
「フラット35」は、都市銀行、信託銀行、インターネット銀行をはじめ、地方銀行、第二地方銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、信農連、保険会社、モーゲージバンクなどで扱っています。
金融機関別の金利情報は以下で確認できます。
フラット35の金利情報

フラット35の借入期間は

「フラット」には、借入期間が異なる商品があります。
・借入期間が21年以上35年以下の「フラット35
・借入期間が20年以下の「フラット20
・借入期間が36年以上50年以下の「フラット50
「フラット20」は返済期間が短くなる分、金利が「フラット35」より低く抑えられます。「フラット50」は、長期優良住宅(※1)を購入する際に最長50年間、全期間固定金利で住宅ローンを借りられます。
※1 長期にわたり優良な状態で使用できるような構造や設備を備えているなど、高い条件をクリアした住宅

フラット35のお得な借り方は

「フラット35」には、提示された金利よりさらに低くなる以下の制度があります。
・「フラット35 S
・「フラット35 S(ZEH)
・「フラット35 維持保全型」
・「フラット35 地域連携型」
これらを利用すると金利が引き下げられお得になります。順番に見ていきましょう。

「フラット35 S」
長期優良住宅をはじめとした、省エネルギー性や耐震性、バリアフリー性能などを備えた質の高い住宅を購入する場合に、「フラット35」の借入金利を一定期間引き下げる制度です。
引用:【フラット35 S 】

「フラット35 S(ZEH)」
ZEH
(ゼッチ)水準の住宅を購入する場合に「フラット35」の借入金利を一定期間引き下げる制度です。
※ZEHとは、net Zero Energy House(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)の略語で、太陽光発電などでエネルギーを生み出し、1年間で使うエネルギーをゼロ以下にする住宅
詳しくは、家づくりコラム「ZEHは本当に得なのか?ZEHの真実とは?」を御覧ください。
引用:【フラット35 S(ZEH)】

「フラット35 維持保全型」
維持保全・維持管理に配慮した住宅や、既存住宅の流通に寄与する住宅を購入する場合に「フラット35」の借入金利を一定期間引き下げる制度です。
金利の引き下げ幅は以下になります。
引用:【フラット35】維持保全型

「フラット35 地域連携型」
子育て世帯や地方移住の促進者などに積極的な取り組みを行う地方公共団体と、住宅金融支援機構が連携した制度です。
住宅の取得者に対して、地方公共団体が補助金を交付するなどの支援とあわせて、「フラット35」の借入金利を一定期間引き下げる制度です。
2023331日までの申込受付分に適用
引用:【フラット35】地域連携型

連携する地方公共団体は、以下のページで確認できます。
【フラット35】地域連携型を連携している地方公共団体

中古住宅でも使えるのか

中古住宅も、住宅金融支援機構が定める基準に適合していれば利用可能です。
原則として一般に2m以上接すること、住宅の床面積(車庫やバルコニは含まない)は70㎡上(共同建ての住宅は30㎡以上)などの条件が定められています。
集合住宅の場合、建物の登記事項証明書による確認で28.31㎡以上あれば対象となります。
詳細な条件は以下に明記されています。事前に確認しましょう。
【フラット35】中古住宅の技術基準の概要

中古住宅を買ってリフォームする際には借りられるか

中古住宅を購入してリフォームする場合は、一定の要件を満たすリフォームをすることで一定期間、金利の引き下げがある「フラット35リノベ」が利用できます。
中古住宅を自分で購入したあとに、自分でリフォームを行う(リフォーム一体タイプ)と、住宅を売る不動産会社がリフォームを行った中古住宅を購入する(買取再販タイプ)があります。
引用:【フラット35】 リノベ

借地に家をたてる場合でも使えるのか

敷地が借地でも、条件を満たせば利用できることがあります。
住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定できれば、利用できることがあります。
借入期間は、普通借地権では通常の借入期間となり、定期借地権や建物譲渡特約付借地権では、通常の借入期間と借地権の残った期間を比較して、短い年数が上限になります。
借地権の取得費用に関しては(1)権利金(2)保証金(3)敷金(4)前払賃料が対象となります。
まずは取り扱い金融機関に質問してみましょう。要件は以下で確認できます。
敷地が借地の場合

民間ローンとどちらが得なのか

「フラット35」は、全期間金利固定のため、将来も返済額が増える心配がないのが大きなメリットです。
民間ローンにはフラット35より金利が低いローンがありますが、金利が低い期間は当初の1年や3年、あるいは5年、10年などと決まっていることがあります。
最初から最後まで変動金利のローンもあります。
これらは、毎月の返済額が今後いくらになるか、総返済額がいくらになるのかといったことは、ローン開始時点ではわかりません。
金利が上がれば毎月の返済額が増える可能性があります。ですから、一概にどちらがトクかはいえないのです。
また、どちらが得かという問題は、借入額や借入期間や金利の想定によって異なります。
まずは、以下のサイトでのシミュレーションをしてみましょう。
返済額シミュレーション

まとめ

どのような住宅ローンを選ぶかによって、総返済額は数百万単位で変わってきます。住宅選びと同様に、ローン選びもとても大切です。

住まい探しをしていると、つい、住宅の構造や立地などだけに目がいきがちです。しかし、住宅ローンの選び方によって家計は大きく影響を受けます。

不動産会社にも、物件を提案するだけでなく、お客様の立場に立って、毎月、きちんと支払えるかといったアドバイスができる力が求められます。

不動産会社を決める際には、商品知識や、お客様への資金計画の提案などができるところを選択しましょう。

アキュラホームでは、各種住宅ローンに精通した人材を揃え、お客様の細かなご要望にお応えできる体制を整えています。

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疑問に思われることはどのようなことでもご質問ください。